Наименование параметра	Значение
Тема статьи:	Предпроектная стадия
Рубрика (тематическая категория)	Строительство

После решения о целœесообразности того или иного строительства (возникновения так называемых "инвестиционных намерений") нельзя сразу же приступать к проектированию и тем более строительству намеченных объектов. Необходимо решить множество вопросов общего характера, связанных с уточнением целœесообразности намечаемого строительства, выбором его места͵ определœением источников финансирования и т.д. Решение таких вопросов обычно объединяется в самостоятельный этап, именуемый "предпроектной стадией" или "инвестиционной подготовкой".

Принимаемые на этой стадии решения должны согласовываться с долгосрочными планами - генеральным планом развития города или сельского района, целœевыми программами. Природоохранные объекты должны проектироваться с учетом новейших достижений науки, в связи с этим заказчику на этой стадии целœесообразно установить контакты с соответствующими научными учреждениями, решить организационные вопросы "научного сопровождения".

Вопросы, решаемые на предпроектной стадии, могут различаться у разных видов строительства, тем не менее часть их характерна для любых объектов и для любых условий. К ним относятся:

· обоснование крайне важно сти, технической возможности, экономической и социальной целœесообразности намечаемого строительства и получение разрешения на строительство

· выбор земельного участка для строительства со всœеми согласованиями

· отвод земельного участка и оформление акта на его арендное использование

· получение от управления архитектуры "архитектурно-планировочного решения (задания)"

В основном всœе это сфера деятельности заказчика, однако для обоснования крайне важно сти строительства часто привлекаются изыскательские и проектные организации. Такое обоснование ранее делалось в виде документа͵ именовавшегося "технико-экономическим расчетом" (ТЭР) или более подробным "технико-экономическим обоснованием" (ТЭО). В ныне действующих нормах (СНиП 11-01-95) работа по обоснованию крайне важно сти строительства и путей его реализации существенно расширена и частично захватывает последующую "проектную" стадию (по новой терминологии "технико-экономическое обоснование" стало синонимом понятия "проект"). Само же предпроектное обоснование целœесообразности строительства разбито на два этапа. На первом этапе вопрос решается в общих чертах: подготавливается так называемое "ходатайство (или декларация) о намерениях" строить тот или иной объект. В ходатайстве указывается, что это за объект, его приближенное местоположение, ожидаемая эффективность и т.д. Ходатайство рассматривается местной исполнительной властью, одобряется или отклоняется. При положительном решении переходят ко II этапу - составляют более подробный документ "Обоснование инвестиций в строительство". В нем всœе вопросы о целœесообразности будущего объекта рассматриваются значительно подробней: уточняются особенности его функционирования, принципиальные планировочные и конструктивные решения, потребность в различных ресурсах и т.д.

Обоснование подвергается экспертизе (для крупного объекта или природоохранного сооружения дополнительно проводится экологическая экспертиза), после чего оно окончательно утверждается (или отклоняется) местным органом исполнительной власти (государственным архитектурно-строительным надзором ТАСН").

Выбор и отвод земельного участка производится в соответствии с действующими правилами землепользования и градостроительства. Для объекта природообустройства особое значение имеет согласование места строительства с органами экологической службы.

Получение архитектурно-планировочного задания в городском или районном управлении архитектуры имеет целью упорядочение застройки территории с архитектурной точки зрения. Этот документ устанавливает требования к внешнему виду объекта͵ к некоторым его градостроительным функциям (к примеру, требования к проезду через дамбу или плотину, этажность и характер отделки здания в населœенном пункте, наличие в нем пристроенных или встроенных магазинов или других предприятий сферы услуг и т.д.).

Упомянутая документация, включающая "Обоснования инвестиций", выбор площадки, архитектурно-планировочное задание служат исходными данными для проектирования намеченного объекта.

Предпроектная стадия - понятие и виды. Классификация и особенности категории "Предпроектная стадия" 2017, 2018.

В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации для осуществления нового строительства, реконструкции и некоторых видов капитального ремонта зданий и сооружений требуется обязательная разработка проектной документации. Данная документация представляет собой текстовые и графические материалы, определяющие архитектурные, технологические, функциональные и инженерно-технические параметры будущего объекта строительства.

Порядок и этапы проектирования

Технология проектирования в зависимости от вида и назначения объекта, может отличаться, но стадийность и порядок выполнения работ, в большинстве случаев, сохраняются. Процесс проектирования состоит из следующих этапов:

• сбор исходно-разрешительной документации;
• выполнение инженерных изысканий на площадке строительства;
• разработка проектной документации для получения согласований и заключения экспертизы;
• экспертиза проектной документации;
• разработка рабочей документации.

Исходно-разрешительная документация

Сбор исходно-разрешительной документации (ИРД) выполняется на самых ранних этапах проектирования, или предшествует ему, как самостоятельная независимая работа. Это комплект материалов, характеризующих будущий объект строительства и отведенную для этих нужд площадку. Документы выдаются органами местной власти, организациями, эксплуатирующими инженерные системы, контролирующими структурами и так далее при наличии у заявителя права собственности на земельный участок.

В состав исходно-разрешительной документации обязательно включаются:

• документы, подтверждающие право собственности на землю (или договор аренды);
• градостроительная документация, подтверждающая возможность размещения планируемого к строительству объекта на выбранном участке;
• решения городской администрации;
• заключения и согласования от контролирующих служб и органов: санитарно-эпидемиологической службы, технические условия пожарного надзора, заключение управления природными ресурсами и охраны окружающей, заключение среды, технические условия на разработку специализированных разделов ГО МЧС и другие;
• технические условия на инженерное обеспечение объекта, в том числе: водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, отведение стоков (хоз-бытовых, производственных, дождевых), присоединение к авто- и железным дорогам, подключение к сетям телефонизации, интернета и другие.

В зависимости от специфики конкретного объекта этот перечень может быть значительно расширен. Так, при проектировании объекта в особо охраняемых зонах потребуется получение исходно-разрешительной документации у соответствующих государственных служб. Таких случаев может быть множество, поэтому для каждого объекта составляется свой перечень исходно-разрешительной документации.

Инженерные изыскания

Инженерные изыскания выполняются для изучения природных и техногенных условий площадки будущего строительства. На основании отчетов о проведении этих работ проектировщик принимает решения о расположении объектов на местности, заглублении фундаментов зданий и сооружений, степени их защиты от воздействия различных неблагоприятных факторов, трассировке инженерных сетей и другие.

Состав и объем инженерных изысканий нормируется положениями Свода Правил СП 47.13330.2012 . До начала проектирования требуется выполнить следующие виды работ:

• инженерно-геодезические изыскания (съемка рельефа, камеральная обработка, установка геодезических знаков);
• инженерно-геологические изыскания (определение свойств грунта, наличия и состава грунтовых вод, определение грунта основания под фундамент и другое);
• инженерно-экологические изыскания и инженерно- гидрометеорологические (информация о природно-климатических условиях площадки строительства, особенностях растительного и животного мира, наличии техногенных источников загрязнения и т.д.);
• Инженерно-гидрографические работы (позволяют получить данные о ситуации, подводном рельефе и подводных сооружениях, с последующим отображением их на инженерно-топографических (инженерно-гидрографических) планах и профилях.)
• определение геофизических характеристик строительства (горные и сейсмические условия строительства, данные о залежах полезных ископаемых и другие исследования).
• поиск и обследование территории на наличие взрывоопасных предметов в местах боевых действий и на территориях бывших воинских формирований
• археологические исследования.

В зависимости от стадийности проектирования (проектная документация или рабочая документация) детализация изыскательских работ может отличаться.

Состав инженерных изысканий, методы выполнения и объемы работ, устанавливаются программой инженерных изысканий, разработанной на основе задания застройщика или технического заказчика.

Согласно Градостроительному кодексу результаты инженерных изысканий могут быть направлены на экспертизу одновременно с проектной документацией или до направления проектной документации на экспертизу.

Разработка проектной документации

В настоящее время Российские нормативы определяют две стадии проектирования: «Проектная документация» и «Рабочая документация». В отличие от ранее действующей стадийности требования к детализации разделов Проектной документации значительно повысились. Состав и объем текстовых и графических материалов определяются в соответствии с Постановлением Правительства РФ №87 от 16.02.08 г. «О составе разделов проектной документации и требования к их содержанию».

Согласно Постановлению №87, объекты капитального строительства в зависимости от функционального назначения и характерных признаков подразделяются на следующие виды:

а) объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов;

б) объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения);

в) линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и др.).

В состав проектной документации для объектов производственного и непроизводственного назначения должны включаться следующие разделы:

• Раздел 2 "Схема планировочной организации земельного участка"
• Раздел 3 "Архитектурные решения"
• Раздел 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения"
• Раздел 5 "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений"
• Раздел 6 "Проект организации строительства"
• Раздел 7 "Мероприятия по охране окружающей среды"
• Раздел 8 "Перечень мероприятий по охране окружающей среды"
• Раздел 9 "Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности"
• Раздел 10 "Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов"
• Раздел 10_1 "Мероприятия по обеспечению соблюдения требований энергетической эффективности и требований оснащенности зданий, строений и сооружений приборами учета используемых энергетических ресурсов"
• Раздел 11 "Смета на строительство объектов капитального строительства"
• Раздел 12 "Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами" Состав проектной документации для линейных объектов:

• Раздел 1 "Пояснительная записка";
• Раздел 2 "Проект полосы отвода"
• Раздел 3 "Технологические и конструктивные решения линейного объекта. Искусственные сооружения"
• Раздел 4 "Здания, строения и сооружения, входящие в инфраструктуру линейного объекта"
• Раздел 5 "Проект организации строительства"
• Раздел 6 "Проект организации работ по сносу (демонтажу) линейного объекта"
• Раздел 7 "Мероприятия по охране окружающей среды
• Раздел 8 "Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности"
• Раздел 9 "Смета на строительство"
• Раздел 10 "Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами"

Так же стоит отметить, что в 2015 году вступило в силу ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 26 декабря 2014 года №1521 , которое утверждает перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Разработка рабочей документации

Стадия Рабочая документация разрабатывается на основании технических решений, определенных в Проектной документации. Документом, регламентирующим состав, форму и содержание материалов данной стадии, является Национальный Стандарт Российской Федерации ГОСТ Р21.1101-2013 «Требования к проектной и рабочей документации». Данный стандарт содержит требования к:

• составу комплектов рабочих чертежей;
• их оформлению и маркировке;
• штампам и надписям на чертежах;
• составу и видам прилагаемых документов;
• составу и видам ссылочных документов (стандарты, типовые решения);
• оформлению спецификаций.

Также данным стандартом оговорены правила внесения изменений в проектную и рабочую документацию, в том числе – оформление разрешения на внесение изменений и особенности процедуры для каждой из стадий. Следует отметить, что в случае необходимости корректировки Рабочей документации при наличии положительного экспертного заключения на Проектную документацию может назначаться повторная экспертиза.

В соответствии с Положением о порядке проведения экспертизы проектной документации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации №145 от 05.03.2007 г., повторной экспертизе подлежат те части Проектной документации, в которые были внесены изменения, влияющие на конструктивную безопасность и надежность запроектированного объекта.

Методы проектирования

Различают одностадийное и двухстадийное проектирование. Одностадийное подразумевает, что разработка рабочей документации может идти параллельно с проектной документацией. В том случае, если основные технические решения объекта уже согласованы между участниками строительства, то, при одновременной разработке двух стадий возведение объекта может начинаться сразу после получения положительного экспертного заключения и разрешения на строительства.

Суть двухстадийного проектирования в том, что документация разрабатывается поэтапно: на первом этапе разрабатывается проектная документация, принимаются основные проектные решения, корректируются, утверждаются и только после этого разрабатывается рабочая документация для строительства (cтадия «Рабочая документация»).

Основным методом проектирования в России является двухстадийное проектирование. Одностадийное проектирование применяется лишь для простых объектов или для привязки проектов массового или повторного применения.

Кроме этого, внедрение новых методов проектирования, в частности, информационного моделирования BIM, в каком-то смысле сводит на нет разделение всего процесса на стадии. В этом случае объект на разных этапах разработки отличается только степенью деталировки. Различия затрагивают также и сам подход к проектированию.

Классический способ подразумевает получение утвержденного задания на проектирование от заказчика, проработку технологических и архитектурных планировок, после чего происходит передача заданий специалистам смежных специальностей, взаимные согласования, увязки расположения оборудования, трассировки сетей и т.п. Вследствие того, что проработка решений выполняется проектировщиками последовательно, процесс оказывается растянутым во времени. Иногда отдельным специалистам приходится возвращаться на несколько шагов назад и корректировать уже принятые решения.

BIM проектирование , как система, решает задачи ускорения этого процесса и снижения количества нестыковок в проекте. Благодаря тому, что в одной модели могут одновременно работать специалисты различных профилей, все принимаемые ими решения могут отслеживаться в реальном времени, а возникающие несоответствия – заблаговременно устраняться или даже предупреждаться.

При любом способе проектирования все расчеты выполняются, как правило, в специализированных расчетных комплексах: Robot, Lira, SCAD, Bentley STAAD и других. Расчеты, выполненные в этих программах, при условии наличия лицензированного ПО, принимаются экспертами, а проверке подвергаются только исходные данные, заложенные проектировщиком.

Модели и чертежи обычно выполняются в программах Autodesk Autocad, Inventor, Компас 3D, Archicad, Tekla и других. Учитывая высокую стоимость лицензионных программных комплексов для разработки небольших объектов можно использовать бесплатные программы для проектирования, наподобие OpenSCAD, A9CAD, NanoCAD (Российский аналог Autocad), LibreCAD, SolidEdge2d. Кроме этого, некоторые дорогостоящие программные продукты имеют условно бесплатные версии с ограниченными возможностями (например, ознакомительные версии Autocad, ZWCad и другого ПО).

Экспертиза

Экспертиза проектной документации выполняется для всех объектов, кроме случаев, оговоренных статьей 49 Градостроительного Кодекса РФ (в большинстве случаев это - технически несложные объекты, на строительство которых не требуется разрешение). Организация и проведение экспертизы проектной документации регламентируется соответствующим Положением, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации №145 от 05.03.2007 г.

Во время проведения экспертизы проектная документация проверяется на соответствие нормам и регламентам, в том числе контролируется обеспечение прочности, надежности и долговечности строительных конструкций и инженерных систем, соблюдение требований экологической, санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной и радиационной безопасности. Также дается экспертная оценка качеству выполненных инженерных изысканий.

Максимальный срок проведения экспертизы не превышает 60 дней. По итогам проверки выдается экспертное заключение, которое может быть положительным (в случае соответствия документации техническим регламентам) или отрицательным (в случае несоответствия таковым). Отрицательное заключение может быть оспорено заявителем в судебном порядке.

Проектная документация может предоставляться в экспертную организацию в бумажном или в электронном виде. Учитывая обширную территорию Российской Федерации и высокую составляющую транспортных расходов в себестоимости проектной продукции, возможность подачи материалов в экспертизу в электронном виде является важным преимуществом для проектировщиков. Начиная с сентября 2016 года, подача материалов в Государственную экспертизу будет осуществляться только в электронном виде.

В соответствии со статьей 49 Градостроительного Кодекса РФ экспертиза проектной документации может быть государственной и негосударственной. Негосударственная экспертиза выполняется юридическим лицом, аккредитованным в установленном законом порядке. Предметом негосударственной экспертизы не могут являться объекты, строительство которых планируется осуществлять за бюджетный счет, а так же объекты оборонного и энергетического комплекса.

Так же стоит отметить, если возведение объекта планируется на особо охраняемых природных территориях, то необходимо следовать «Правилам представления проектной документации объектов, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт которых предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий, для проведения государственной экспертизы и государственной экологической экспертизы» утверждённым постановлением Правительства РФ от 7 ноября 2008 г. N 822).

Настоящие Правила устанавливают порядок представления проектной документации объектов, возведение которых, предполагается осуществлять на землях особо охраняемых природных территорий федерального, регионального и местного значения, для проведения государственной экспертизы проектной документации и государственной экологической экспертизы проектной.

Авторский надзор за строительством

Ведение авторского надзора за строительством на объекте обязательно. Приказ о назначении группы авторского надзора со стороны проектировщика среди прочих документов предоставляется в инспекцию архитектурно-строительного надзора при получении разрешения на строительство.

Права и обязанности представителей проектной организации на строительной площадке регламентируются СП 11-110-99 «Авторский надзор за строительством зданий и сооружений». Данный документ также оговаривает:

• порядок ведения журнала авторского надзора;
• требование о внесении изменений в рабочую документацию в случае такой необходимости в соответствии с ГОСТ 21.101.

Для архитекторов, строителей, подрядчиков, а также для предпринимателей важно знать основы строительства и иметь понятие о проектировании зданий, сооружений и любых объектов, которые будут сданы в эксплуатацию. В рабочем процессе имеет большое значение назначение постройки. Это может быть жилой комплекс, промышленные цеха или частные владения для проживания. В любом случае перед началом стройки важно разработать проект.

В этой статье мы рассмотрим, какие этапы возведения любого объекта можно выделить, особенности каждой ступени, а также рассмотрим компьютерные программы, предназначенные для автоматизирования работы проектировщиков.

Особенности подготовки строительства в России, отличия от западной структуры

Независимо от того, что на российском рынке застройщиков множество компаний предлагают свои услуги по созданию проектной документации, крупные фирмы часто обращаются на Запад. Такое отношение к отечественным предложениям имеет следующее объяснение. Производительность труда на стройплощадках в Европе и в Америке в 3-4 раза выше, чем в России, так как большинство проблем, с которыми сталкиваются строители, решаются еще на этапе проектирования. Чтобы выбрать добросовестных подрядчиков для подготовки проекта, которые не будут уступать западным по качеству, учитывайте следующие нюансы:

• На момент расчета и проектирования зданий и сооружений специалисты должны учитывать большое количество факторов, в том числе схему градостроительства, инфраструктуру города и района, результаты экологических, геологических и прочих изысканий, требования к прокладываемым инженерным сетям и используемым стройматериалам. Потребуйте отчеты по данным видам работ, чтобы проанализировать верность выводов работников компании.
• Использование технологий объемного моделирования. 3D-проект помогает проработать самые мелкие детали. Именно из-за того, что многие российские компании предпочитают все делать старыми способами, то есть составлять чертежи на плоскости, большинство важных моментов просто упускается из вида. Такие подводные камни всплывают уже на моменте строительства – возникают заминки, теряется много времени, увеличиваются расходы, требуется повторное моделирование.

• Визуализация. Без визуального макета будущего здания заказчик не сможет получить представление о постройке. Чтобы полностью учесть пожелания нанимателя, хорошие фирмы обязательно предварительно наглядно показывают проект. Также большинство программ, которыми пользуются проектировщики, имеют возможность подключения к 3D-принтерам. Это позволяет напечатать фигуры в трехмерном пространстве, сделать реальный макет. Особенно сложные узлы, помещения можно визуализировать отдельно.
• Согласование проекта между инстанциями. Важен процесс управления подрядчиком специалистами, а также возможность отправки документации в проверяющие органы. Если не налажен процесс отправления данных, то работа будет стопориться еще на этапе проектирования.
• Наём фрилансеров. Услуги свободных профессионалов – это, с одной стороны, экономия средств, но с другой – не всегда точно выполненная работа. Не стоит доверять крупные проектные мероприятия таким специалистам. Если вы прибегаете к их помощи, ставьте перед ними узкопрофильные задачи, например, создание кровли проектируемого здания.
• Использование электронной передачи информации. С помощью современных САПР-систем можно интегрировать файлы практически любых форматов, открывать их с любых устройств, в том числе с мобильных версий. Также большинство CAD предлагают возможность электронной подписи. Это уменьшает затраты на время, проведенное в ожидании получения бумажных писем и в организации личных встреч.

Большинство из перечисленных особенностей легко решается установкой качественного программного обеспечения. Если вы заказчик, осведомитесь, с каким ПО работает фирма. Пример хороших платформ – «Автокад» или его аналог – . Продукты от разработчика ZWSOFT обладают обширными функциями, в том числе возможностью создания 3D-чертежей, визуализацией, доступностью работы с большинством текстовых и графических файлов. Подробнее о программах расскажем ниже.

Этапы проектирования зданий и сооружений

В зависимости от назначения постройки могут немного различаться стадии, дополняться необходимыми мероприятиями, но алгоритм остается для всех объектов одинаковым.

Сбор исходно-разрешительной документации (ИРД)

Это предпроектный период, его суть заключается в том, чтобы подтвердить свое право собственности на участок и получить разрешение от различных инстанций на возведение на территории данного строительного комплекса. Классический перечень пакета бумаг следующий:

• Документы, подтверждающие право на владение недвижимым имуществом – территорией. Это может быть акт купли-продажи, дарения или наследования.
• Подтверждение возможности постройки от городской администрации. Это решение муниципалитета, согласие на возведение здания.
• Заключения от различных служб города: пожарная инспекция, санитарно-эпидемиологическая служба, экологическая инстанция, защита памятников культуры, если объект подлежит охране, и пр.
• Технические задания на подключение к действующим городским инженерным сетям или заявление на создание индивидуальных точек обслуживания. Сюда входят такие коммуникации, как: водоснабжение, отопление, канализация, электрификация, газификация, отведение стоков (ливневки, бытовые отходы и пр.), подсоединение к автомобильным и ж/д дорогам, а также телекоммуникация, телефония, интернет и пр.

Это приблизительный, основной перечень исходно-разрешительной документации, но он может быть расширен в зависимости от типа постройки.

Проведение инженерных изысканий

Этот этап предполагает основу проектирования зданий и сооружений. На участке проводятся работы по подготовке стройплощадки, по результатам которых принимаются решения по углублению фундаментов, расположению объектов, а также по защите от влияния различных факторов, например, от подземных вод. Все изыскательные работы регламентируются СП 47.13330.2012. Проводят следующие изыскания:

• геодезические – фотографическая съемка рельефа;
• геологические – химический и физический анализ почвы;
• экологические и гидрометеорологические – особенности флоры и фауны участка, климатические условия;
• гидрографические – указание на подземные воды и источники.

В этот перечень также входит анализ по сейсмическим характеристикам, опасным местам, взрывоопасным участкам и пр.

Разработка проектной документации

Это текстовые и графические файлы, которые отражают содержание всего проекта. В пакет обычно входят следующие разделы:

• пояснительная записка;
• схема земельного участка;
• генплан строения;
• решения по архитектуре здания;
• чертежи прокладки инженерных систем;
• смета на строительство;
• сводки мероприятий, которые проведены для обеспечения пожарной безопасности, по охране окружающей среды и пр.

Состав документов может незначительно меняться в зависимости от назначения строения.

Рабочая документация – это графический этап проектирования зданий и сооружений

Все чертежи выполняются строго в соответствии с решениями, выполненными на предыдущей стадии. Документ, который содержит требования к оформлению – ГОСТ Р21.1101-2013. Он регламентирует:

• комплектацию схем в проекте;
• определенное оформление, подписи, проставление маркеров и пр.;
• все надписи и штампы на чертежах;
• перечень сопутствующих бумаг;
• стандарты, типовые решения и спецификации.

По завершении сбора пакета проводится экспертиза. Экспертная оценка определяет безопасность конструкций, целесообразность конструктивных решений. При внесении корректив может потребоваться повторная процедура. Можно использовать различные методы при разработке проекта здания, способы также должны быть отражены в бумагах. После того, как стадия проектирования была завершена, предстоит согласование объекта, а также получение ряда заключений от проверяющих органов.

Экспертиза проектной документации

Такой анализ документов выполняется в большинстве случаев, кроме тех объектов, которые признаны технически несложными. Все работы регламентируются Положением РФ №145 от 05.03.2007 г. Суть мероприятия – проверка всех представленных чертежей на соответствие нормам прочности, безопасности, пожарным требованиям, а также условиям санитарной эпидемиологической службы и прочих проверяющих органов. Подвергаются анализу все несущие и ненесущие конструкции, инженерные системы, прилегающие территории.

Вся процедура занимает не более двух месяцев. По истечении срока заявителю выдается свидетельство. Заключение бывает либо положительным, либо отрицательным, если нарушены требования по безопасности. Его можно обжаловать, но лучше прислушаться к мнению экспертной комиссии и внести необходимые коррективы.

Экспертиза может быть выполнена государственной и негосударственной организацией. Сообщение с представителями юридического лица может вестись через печатную корреспонденцию, а может с помощью электронного документооборота. Все программы для автоматизированного проектирования зданий и сооружений дают возможность передавать проект через электронные носители. Продукция от разработчика ZWSOFT имеет следующее преимущество – софты поддерживают интеграцию с практически любыми форматами. Это значит, что файл можно открывать на различных компьютерах через другие платформы САПР.

Необходимость авторского надзора

В строительной группе на объекте всегда присутствует дополнительное контролирующее лицо. Это один человек или группа специалистов, которые проверяют все процедуры строительства на соответствие генплану, сметам и требованиям по безопасности. Если на участке нарушаются какие-либо нормы, например, вместо одного стройматериала был закуплен другой, менее качественный материал, то представители авторского надзора фиксируют нарушение.

Эту услугу предоставляют сторонние компании, она не является обязательной. Но в случае дистанционного сотрудничества с прорабами и строительными фирмами лучше заключить такой договор с незаинтересованным наблюдателем. Это обеспечит правильный порядок проектирования зданий и сооружений, а также их строительство. Это значительно сэкономит ваши средства, а также даст возможность пройти проверку уже сданного в эксплуатацию объекта.

Разновидности методов создания проекта

Различают два типа проектирования:

1. Одностадийное. Рабочая (схемы, чертежи) и проектная документация разрабатывается одновременно. Это позволяет начать возводить постройку уже после получения экспертизы. Такой вариант редко используется в России, так как многие моменты получаются при таком подходе не согласованы.
2. Двухстадийное. Сначала формируются конструктивные теоретические решения, а затем на их почве разрабатываются графические сведения.

Сейчас наиболее популярна технология BIM – информационное моделирование. Его особенность в том, что четкое разграничение на этапы полностью отсутствует. Это позволяет сделать быстрый документооборот и возможность всем специалистам работать с одной моделью. Таким образом, все профессионалы своевременно видят все изменения в плане и коррективы. Это было бы невозможно, если работа не велась в специализированных САПРах. Об этом подробнее ниже.

Особенности проектирования зданий и сооружений в CAD-системах от ZWSOFT

Компания «ЗВСОФТ» предлагает современные разработки для автоматизации всех процессов разработки проектной документации. Представим некоторые из них.

• САПР – аналог программы «Автокад». Это базовая платформа для создания и редактирования моделей в двухмерном и трехмерном пространстве. Софт поддерживает большинство векторных и графических форматов, имеет высокий уровень интеграции файлов, которые были созданы в стороннем программном обеспечении. Удобный интерфейс и большое количество встроенных функций сделает работу специалистов всех отраслей легкой и быстрой. Также можно установить бесплатную лицензию, которая предназначена для учебных заведений. Ими могут пользоваться как преподаватели, так и студенты.
• – программа для проведения инженерных изысканий. В ПО можно оформить все отчеты в строгом соответствии с обновляющимися стандартами проверяющих органов.
• – это надстройка на базовый САПР, которая позволяет автоматизировать выполнение всей проектной документации. Большая библиотека стандартных деталей и шаблонов постоянно обновляется, что позволяет оформить все чертежи и записки по актуальным ГОСТам. Происходит интеграция элементов чертежей с таблицами, поэтому заполнять все вручную больше не приходится.

Проектирование зданий и сооружений необходимо доверить компаниям с качественным программным обеспечением от ZWSOFT.

Перед тем как делать проект, необходимо выполнить предпроектные проработки в соответствии с требованиями законодательства. Только после этого можно получить разрешение на осуществление градостроительной деятельности.

Созданию рабочего проекта предшествуют несколько этапов. Во‑первых, для начала вам понадобится эскиз‑проект мойки под выбранные вами участок земли или помещение. Он нужен для того, чтобы можно было предметно разговаривать с чиновниками. Эскиз‑проект – это «набросок» будущего внешнего вида участка с мойкой, он определяет размещение объекта на участке, его объемно‑пространственное и архитектурное решение, технико‑экономические показатели. Стоимость эскизника – примерно $500‑1000.

С готовым эскиз‑проектом можно идти в администрацию получать разрешение на проектирование. На этой стадии также потребуется разработать задание на проектирование, получить предварительные технические условия на электроснабжение, водоснабжение и канализацию, сделать топографическую съемку участка.

Результатом этапа предпроектной подготовки будет комплект исходно‑разрешительной документации, которая является основанием для оформления разрешения на осуществление градостроительной деятельности.

ИРД включает:

Основание для оформления ИРД;

Кадастровую справку;

Градостроительное обоснование размещения объекта;

Градостроительное заключение в составе:

♦ эскиза № 1;

♦ заключения по обследованию объекта недвижимости;

♦ заключения по условиям проектирования;

♦ заключения согласующих организаций;

♦ заключения по инженерному обеспечению объекта.

Исходно‑разрешительная документация по объектам нового строительства и реконструкции подлежит регистрации в службе Государственного градостроительного кадастра. Основанием для получения права на строительство или реконструкцию является разрешение комитета по градостроительству и архитектуре на проектирование и строительство, оформленное в соответствии с комплектом ИРД.

Проектная подготовка включает:

Разработку, согласование и утверждение архитектурно‑градостроительного решения;

Разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации;

Разработку рабочей документации.

Задание на проектирование – обязательная часть исходной документации, утверждаемая заказчиком и определяющая характер и объем выполнения архитектурно‑градостроительной деятельности по объекту, включающая весь комплекс основных требований и условий исходно‑разрешительной документации. Задание на проектирование согласовывается и утверждается до начала проектирования.

Архитектурно‑градостроительное решение объекта разрабатывается на основании задания на проектирование в соответствии с требованиями исходно‑разрешительной документации и утверждается комитетом по градостроительству и архитектуре. Может разрабатываться как отдельный этап проектирования, так и в составе проектной документации – в зависимости от решения заказчика и проектировщика.

Рабочая документация – документация, разработанная на основании утвержденной проектной документации и предназначенная для проведения строительных работ.

Нормальный качественный проект стоит никак не меньше $50‑100 за 1 м 2 будущего здания (или 7‑15 % от стоимости строительства). Это без учета взяток для согласований. Причем разброс цен на услуги проектировщиков может быть в три‑четыре раза. Проект представляет собой толстую пачку бумаги с несколькими разделами и делается пару месяцев (табл. 1).

Таблица 1. Примерный перечень проектной документации

Проект должен быть согласован во множестве инстанций; вот, например, список для Петербурга:

1. Получение заключения транспортного отдела КГА.

2. Согласование с районным архитектором.

3. Согласование с главным архитектором СПб.

4. Согласование с УГИБДД.

5. Согласование с КГИОП.

6. Согласование с Управлением эстетики городской среды КГА.

7. Согласование с УСПХ.

8. Согласование с ГУ «Центр комплексного благоустройства и озеленение».

9. Согласование с КБДХ.

10. Получение исходных данных в ГУ ГО и ЧС.

11. Согласование с УГПС.

12. Получение ТУ с ОАО «Ленэнерго».

13. Получение ТУ с ГУП «Водоканал СПб».

14. Получение ТУ с тепловых сетей.

15. Получение ТУ с тепловых сетей с КЭиИО.

16. Получение экспертного заключения СЭС.

17. Получение санитарно‑эпидемиологического заключения.

18. Согласование с ОПС в КГА.

19. Согласование с муниципальным округом.

20. Согласование с администрацией (межведомственной комиссией).

21. Проведение общественных слушаний.

Поскольку для проведения всех этих согласований нужно пройтись по кабинетам множества различных чиновников, времени на выполнение всех этих пунктов придется потратить прилично. Чиновники – это обычные люди, у них бывают выходные, приемные/ неприемные дни, больничные, отпуск и т. д. Некоторые инстанции имеют минимальные сроки на рассмотрение заявок. Например, в КГА – это не менее 30 дней.

Список достаточно внушительный, но чем меньше город, тем меньше потребуется согласований. В регионах все немного проще, чем в мегаполисах.

Для того чтобы не потерять свои деньги на проекте, вам необходимо при выборе проектной организации следовать простым правилам. Во‑первых, попросите у них список уже построенных по их проектам объектов. Во‑вторых, свяжитесь с владельцами этих объектов и узнайте у них, как проходило их сотрудничество с этой проектной организацией. Если отзывы будут положительными, с ними можно работать.

Результатом предпроектной и проектной подготовки строительства является утверждение проекта, получение разрешения и ордера на производство строительных работ.

В качестве примера приведу упрощенную схему прохождения предпроектной и проектной документации до получения разрешения на строительство для Москвы (рис. 2).

Рис. 2. Схема прохождения предпроектной и проектной документации до получения разрешения на строительство для Москвы:

1 – изготовление документов предпроектной подготовки; 2 – документы на подготовку заключения о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам; 3 – подготовка и получение акта разрешенного использования участка территории объекта; 4 – заявление застройщика о принятии решения о строительстве объекта; 5 – создание рабочего проекта; 6 – согласование проекта; 7 – заявка на получение разрешения на строительство

С момента возникновения инвестиционных намерений и до начала реализации проекта должна быть осуществленa предпроектная подготовка. Она представляет собой комплекс мер, направленных на подготовку строительства и включающий решение вопросов, связанных с обоснованием целесообразности реализации проекта в сфере строительства, выбором места возведения объекта и конкретизацией источников финансирования.

Особенности предпроектной подготовки

Предпроектная подготовка строительства является необходимым этапом реализации инвестиционных намерений. То насколько быстро и корректно она будет осуществлена, зависит от организации, на которую возложено решение этой задачи. Поэтому правильный выбор такой компании – это залог того, что проект начнет реализоваться без проволочек, а в дальнейшем не возникнет проблем с градостроительными органами.

Для предпроектной подготовки инвесторам требуется специализированная компания, которая осуществит:

Многолетний опыт нашей компании «Фриз» позволяет осуществить все эти работы на высоком уровне.

Заказывайте предпроектную подготовку у профессионалов

Мы возьмем на себя предпроектную подготовку для любого инвестиционного проекта. Мы составим обоснование и представим его на утверждение местным органам исполнительной власти. Подберем участок, руководствуясь действующими правилами землепользования и застройки, займемся получением в местном управлении архитектуры архитектурно-планировочного задания (АЗП) и пр.

Резюме:

Наша главная задача – предпроектная подготовка строительства в Москве, включающая подбор участка под строительство, максимально соответствующего всем требованиям заказчика, и осуществление остальных этапов подготовки реализации проекта в кратчайшие сроки

Почему наш подход к осуществлению предпроектной подготовки лучше?

Мы опираемся на свой опыт

Наш обширный опыт в сфере реализации строительных проектов позволяет осуществить предпроектную подготовку быстро и без ненужных затрат, так как мы пользуемся наработанными схемами.

<р2>Выполняем согласование проекта с соответствующими органами

Мы подготавливаем документацию, необходимую для получения разрешения на строительство

Архитектурно-планировочное задание. Мы обеспечиваем получение АЗП в местном градостроительном комитете

Преимущества компании:

Фриз стремится сэкономить время и деньги клиентов

Строительство объектов при нашем участии начинается без проволочек, и мы строго следим за корректностью документов, представляемых в государственные органы с целью получения разрешений на реализации проектов.

Преимущества:

сбор исходных данных;

разработку технико-экономического обоснования (ТЭО) (технико-экономическоий расчет) целесообразности реализации проекта;

• разработку техзаявки на проект;
• подготовку материалов для осуществления проектных работ.
• обоснование целесообразности строительства;
• составление документации;
• выбор земельного участка;
• документальное оформление аренды;
• АПЗ от управления архитектуры.
• команда профессиональных инженеров и других специалистов в строительстве;
• быстрое выполнение предпроектной подготовки;
• опыт реализации масштабных проектов
• более 20 крупных объектов введенных нами в эксплуатацию.